주택금융공사 특례보금자리론 2024년1월말 판매중단 50년만기주택담보대출 판매중단

11월 말 9개월 만에 특례보금자리론 신청 42조 7000억
주택금융공사 12월 특례보금자리론 금리 동결 우대형 연 4.5%
특례보금자리론 일반형 마감 우대형만 1월까지 공급

연소득 1억 원 초과 시 특례보금자리론을 이용할 수 없게 되었다

 부동산 시장 침체로 집값이 하락하면서 내 집 마련을 고민하던 실수요자들은 고금리 기조에서도 그나마 저리로 혜택이 있던 특례보금자리론 같은 대출 상품 덕에 주택 구매를 염두에 둘 수 있었다. 사실상 금리 혜택을 준 대출 상품이 사라지면서 그나마도 여력이 있던 서민들조차 주택 구매를 유보할 가능성이 커졌단 분석이다.
1일 금융권 및 부동산 업계에 따르면 정부는 이달 27일부터 부부 합산 소득이 1억 원을 넘거나 주택 가격이 6억 원을 넘는 경우는 특례보금자리론을 이용할 수 없도록 운영 방식을 변경한다. 아울러 기존 주택을 3년 이내 처분하는 조건으로 신규주택을 구입하는 일시적 2 주택자도 특례보금자리론 대상에서 제외된다.
정부가 특례보금자리론에 제동을 건 이유는 급증한 가계 대출에 대한 우려 때문이다. 가계 대출은 지난 4월부터 5개월 동안 가파른 상승세를 보이며 지난 8월 말 기준 1075조 원을 나타내며 역대 최대치를 기록했다.

정부가 10월 말부터 특례보금자리론 이용 문턱을 높인다. 
가계 부채 급증을 막고 서민·실수요자에게 혜택을 집중
이자부담 6억 원 이하아파트거래 주춤 매수 관망세 심화 급매물만 거래

 

시중은행에서 대출을 받을 땐 DSR 40%라는 제한선이 있는 반면, 특례보금자리론은 DSR 대신에 주택담보대출비율(LTV) 70%·총부채상환비율(DTI) 60%가 적용 특례보금자리론은 젊은 부동산 수요자들에게 각광받으며 부동산 시장 회복의 촉매제 역할을 했다. 소득과 상관없이 고정금리로 대출이 가능했기 때문이다. 일각에선 정부의 이번 결정이 가파른 집값 회복세를 꺾기 위한 조치란 의견도 나온다. 특례보금자리론이 부동산 시장의 가파른 회복을 부추겼다는 의견도 적지 않다. 최대 5% 미만의 고정금리에 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 받지 않아 젊은 수요자들로부터 인기를 끌면 서다. DSR은 주택담보대출의 한도를 정하는 방법 중 하나로, 대출 희망자의 연소득 대비 갚아야 할 전체 부채의 원리금 상환 비율을 의미한다. 실제 올해 1월 말 특례보금자리론 출시 이후 2030 세대의 아파트 매입 비중이 크게 늘었다. 이날 한국부동산원에 따르면 올해 상반기 전국 아파트 매매 건수는 총 20만 3437건으로, 이 중 6만 3683건(31.3%)을 30대 이하가 사들였다.   

이데일리                 

 

금융위원회가 지난 13일 DSR 산정만기 변경
상환능력을 입증하려면 대출자의 미래소득 흐름을 정확히 파악해야 하는데, 사실상 불가능에 가깝다
50년 만기 주담대 판매를 중단하거나 '34세 이하' 연령 제한 조치를 도입

 

과도한 가계빚을 유발한다고 지목된 50년 만기 주택담보대출(주담대)과 특례보금자리론이 사실상 사라질 것으로 보이면서 금융권과 대출자들의 혼란도 커질 것으로 보인다. 두 상품 모두 고금리 시대 대출자들의 원리금 부담을 덜기 위한 목적으로 설계됐고, 당국이 독려했던 만큼 흥행에 성공했지만, 돌연 판매가 중단됐기 때문이다. 50년 주담대는 차주별로 모든 대출기간에 대해 상환능력을 보유했는지를 명확히 입증할 수 있는 경우에만 빌릴 수 있게 된다. 그 외의 경우 대출만기는 최대 40년까지만 가능하다. 그러나 향후 50년간의 미래 소득을 예측할 수 없는 만큼 사실상 충분한 상환능력을 보유했는지 입증하는 것은 불가능에 가깝다는 게 업계 설명이다. 50년 만기 주담대는 사실상 판매가 어려워지는 것이다.
50년 만기 주담대의 산정 만기가 최대 40년으로 제한되면서 대출한도도 대폭 줄어들 전망이다. 시중은행 시뮬레이션 결과에 따르면 연소득이 6500만 원(4인가구 중위소득 기준)인 직장인 A 씨가 만기 50년짜리 주담대(금리 연 4.5%·원리금균등분할상환)를 받는다고 했을 때, 대출한도는 최대 5억 1600만 원이다. 이때 매월 상환금액은 216만 4051원, 연 상환금액은 2596만 8612원이다.

파이낸스

 30대 주택 구매가 8개월 만에 최저치를 기록했다.
 특례보금자리론 마감을 기점으로 주택의 수요가  줄어든다.

한국부동산원에 자료 기준 전국 아파트 1~9월 거래 30대 아파트 구매 비중은 전체31만 6603건중8만 5701건(27.1%)으로를 뛰어넘었다. 3분기까지 30대 누적 아파트 거래량이 40대를 앞지른 건 2019년 연령별 매매 통계 작성 이후 처음이다.증가세를 보였던 30대 주택 구매가 급감한 것은 특례보금자리론 등 대출이 중단된 탓으로 풀이된다. 특례보금자리론은 무주택자 또는1 주택자대상 연 4%대의 금리로 최장 50년간 최대5억 원을대출해 주는 상품이다.